Location meublé
La loi de finances pour 2009 a modifié substantiellement le régime fiscal de location en meublé. Ainsi, à compter de l’imposition des revenus perçus en 2009 .
Le régime très avantageux de la location meublée professionnelle (LMP) est désormais réservé aux contribuables pour lesquels la location meublée représente une véritable activité professionnelle .
L’imputation des déficits antérieurs à l’acquisition ou à la livraison de l’immeuble est facilitée lorsqu’ils se rapportent à des dépenses engagées en vue d’une location meublée, par les loueurs en meublé professionnels .
La location meublée est reclassée dans la catégorie des BIC-services (et non plus BIC ventes et fourniture de logement) pour l’appréciation des limites d’application de l’exonération des plus-values professionnelles des PME et pour le régime micro-BIC (limites et taux d’abattement) .
Enfin, les déficits des loueurs en meublé non professionnels sont tunnelisés : il s’imputent uniquement sur les revenus tirés de la même activité perçus au cours des 10 années suivantes.
La location en meublé consiste à louer des locaux (chambres ou appartements) meublés directement habitables par le locataire.
Les revenus des locations en meublé ne sont pas des revenus fonciers (catégorie de revenus réservée aux locations nues) mais des bénéfices industriels et commerciaux.
L’imposition des revenus provenant de cette location dans la catégorie BIC présente certains avantages :
Il est possible de bénéficier du régime du micro BIC dans le cadre duquel les revenus sont taxés après application d’un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % depuis 2009 (71 % avant 2009 : la loi de finances pour 2009 a reclassé l’activité de location en meublé dans les prestations de service et non plus dans celle des ventes, sauf pour les locations de gîtes ruraux, de chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme), le loueur en meublé peut opter pour le régime du réel. S’il est considéré comme loueur professionnel (LMP), il a alors la possibilité de déduire ses déficits de son revenu global. Il peut aussi amortir le local ainsi que le mobilier le garnissant, si ces biens sont inscrits à l’actif du bilan. En revanche, si le loueur n’est pas considéré comme professionnel, l’imposition dans la catégorie des BIC présente l’inconvénient de ne pas pouvoir imputer de déficit sur le revenu global, alors que dans le cadre des revenus fonciers, le déficit est imputable sur le revenu global dans une certaine limite.
Pour les loueurs professionnels, l’immeuble loué en meublé échappe à l’ISF.
D’autre part, lorsque la location meublée est soumise à la TVA, il est possible de récupérer la TVA acquittée lors de l’acquisition de l’immeuble ou lors de travaux de rénovation.
Loueur en meublé professionnel ou non ?
Le statut de loueur « professionnel » permet au bailleur d’imputer l’éventuel déficit tiré de la location en meublé sur son revenu global. Il peut également, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération d’ISF pour l’immeuble loué en meublé, alors considéré comme bien professionnel. Depuis le 1er janvier 2009, les conditions à remplir pour être qualifié de loueur professionnel ont été durcies.
Est désormais considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), le loueur qui :
est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS), tire de l’activité de location en meublé des recettes de 23 000 € au moins, ces recettes doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des BNC.
A titre transitoire, des modalités particulières d’appréciation de cette dernière condition ont été mises en place pour les locations ayant commencé avant le 1er janvier 2009 ou portant sur un local d’habitation acquis ou réservé avant cette date afin d’éviter à certains loueurs professionnels de basculer brutalement dans la catégorie des loueurs non professionnels.
Les recettes afférentes à une location ayant commencé avant le 1er janvier 2009 ou portant sur un local d’habitation acquis ou réservé avant cette date sont comptés pour un montant quintuple de leur valeur, diminué de deux cinquième de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci.
Si l’une de ces 3 conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme non professionnel. Pour bénéficier de l’exonération d’ISF au titre des logements loués le loueur doit être inscrit au RCS, tirer de l’activité de location en meublé, un chiffre d’affaires annuel de 23 000 € minimum et au moins 50 % des revenus de son foyer.
La location en meublé peut se faire sous deux formes. Elle peut être professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP). Cette qualification engendre des différences quant aux obligations du bailleur ainsi que sur le régime fiscal lui étant applicable.
Depuis le 1er janvier 2009, les conditions à remplir pour être considérées comme un loueur en meublé professionnel ont été modifiées et des mesures transitoires ont été prévues.
Nouvelle qualification
A compter du 1er janvier 2009, est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), le loueur qui remplit les trois conditions cumulatives suivantes :
Etre inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS),retirer de cette activité des recettes annuelles supérieures à 23 000 € dégager des recettes qui excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Inscription au Registre du commerce et des sociétés
Pour être considéré comme professionnel, un membre du foyer fiscal, au moins, doit être inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel.
En pratique, cette condition est difficile à remplir car nombres de greffiers refusent l’inscription au RCS au motif que l’activité de loueur en meublé n’est pas une activité commerciale. L’administration fiscale admet donc de retenir la simple volonté d’inscription au RCS et non une inscription effective. La lettre de refus du greffe suffit à apporter la preuve de cette volonté. Le contribuable devra donc conserver la décision de refus d’inscription du greffe car elle seule permet de s’assurer que la non-inscription au RCS ne résulte pas d’un choix du contribuable.
Conditions tenant au montant des recettes
Le montant des recettes annuelles retirées de l’activité de LMP, par l’ensemble des membres du foyer fiscal, doit excéder 23 000 €.
Ce seuil de 23 000 € correspond au total des loyers TTC devant être perçus sur l’année d’imposition. On comptabilise les loyers échus, cela englobe les loyers effectivement encaissés et ceux qui sont encaissables.
Si le foyer fiscal comporte plusieurs membres se livrant à la location meublée le seuil de 23 000 € est apprécié au niveau de l’ensemble du foyer.
Ce seuil s’apprécie en tenant compte également des revenus tirés de la location en meublé d’immeubles situés à l’étranger, lorsque ces revenus sont imposables en France.
Recettes excédant les autres revenus d’activité
Les recettes provenant de la location meublée doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.
Mesures transitoires
Le législateur a prévu une mesure transitoire pour les locations ayant commencé avant le 1er janvier 2009 ou portant sur un local d’habitation acquis ou réservé avant cette date afin d’harmoniser progressivement le régime du LMP et d’éviter à certains loueurs professionnels de basculer brutalement dans la catégorie des loueurs non professionnels.
Les recettes afférentes à une location ayant commencé avant le 1er janvier 2009 ou portant sur un local d’habitation acquis ou réservé avant cette date sont comptées pour un montant quintuple de leur valeur, diminué de deux cinquième de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci.
Ancienne qualification
Avant le 1er janvier 2009, était considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), le loueur qui :
Si l’une ou l’autre de ces conditions n’était pas remplie, le loueur était considéré comme non-professionnel (LMNP).
Pour les investisseurs ayant acquis un bien immobilier en état futur d’achèvement, ces conditions s’apprécient à la date de clôture de l’exercice. Ainsi, les loueurs ayant acquis un bien en VEFA ne peuvent se prévaloir de la qualité de loueurs professionnels qu’à compter de l’exercice à la clôture duquel les conditions d’inscription au RCS et de CA sont satisfaites. A défaut, les dépenses engagées la première année d’exercice de l’activité (année de l’acquisition en VEFA) ne pourront pas générer un déficit déductible du revenu global
Inscription au Registre du commerce et des sociétés
Cette condition n’a pas été modifiée par la loi de finances pour 2009 et les modalités d’application de cette obligation restent identiques.
Condition tenant au montant des recettes
Chiffre d’affaires annuel au moins égal à 23 000 €
Ce seuil de 23 000 € correspond, comme actuellement, au total des loyers TTC devant être perçus sur l’année d’imposition.
Recette représentant au moins 50 % du revenu global
Si le loueur tire de son activité de location meublée moins de 23 000 € de recettes durant l’année, il peut être considéré comme professionnel si les revenus tirés de cette activité représentent plus de 50 % du revenu global net du foyer. Le revenu global est composé de la somme de tous les revenus nets catégoriels y compris ceux provenant de la location meublée.
Le revenu global de référence du foyer fiscal s’entend des revenus de tous les membres du foyer fiscal avant déduction d’éventuels déficits globaux, des charges pesant sur le revenu global ou des déficits antérieurs.
Le seuil des recettes doit être apprécié au niveau de chaque associé lorsque l’activité de loueur en meublé est exercée par une société de personnes. A cette quote-part de recette il faut ajouter les loyers perçus directement par l’associé.
Si l’activité commence ou s’arrête en cours d’année, la comparaison doit être effectuée par rapport au revenu global ajusté prorata temporis en fonction de la durée de location.
Location de chambres d’hôtes
Le loueur louant de façon habituelle des pièces meublées de sa résidence principale mais n’en retirant qu’un revenu inférieur à 760 € (prestations annexes comprises) par an, est exonéré sur ces revenus si ce local ne constitue pas pour le locataire sa résidence principale. Dans l’hypothèse où le revenu est supérieur à 760 €, il sera imposable en totalité.
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