SCPI

Présentation

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) font, depuis quelques mois, un retour en force parmi les placements à la disposition des particuliers.

Les SCPI ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier qu’elles cherchent à valoriser au profit des détenteurs de parts. Communément appelées « Pierre Papier », les SCPI permettent aux particuliers d’investir dans l’immobilier à travers de titres et non directement en achetant un bien. D’où une certaine liberté par rapport à la traditionnelle propriété.

Ticket d’entrée considérablement réduit, mutualisations des risques d’impayés et de dépréciation, sécurité dans la perception de revenu, pas de soucis de gestion … et toujours la possibilité d’avoir recours à l’emprunt.

Il existe deux grandes Catégories de SCPI. Certaines investissent dans l’immobilier commercial, les autres dans l’habitation. Les unes proposent avant tout un rendement, les autres offrent des perspectives de défiscalisation et/ou de plus-value.

Catégories

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont divisées en deux grandes catégories :

Les SCPI dites « Classiques » (durée de vie supérieure à 50 ans), les plus répandues, qui sont investies en immobilier d’entreprise, de bureaux ou commercial et les SCPI dites « d’Habitation » (durée de vie d’une quinzaine d’années) qui gèrent un parc immobilier de logements.

Les SCPI d’Entreprise, représentant près de 90 % de la capitalisation totale des SCPI, offrent aux investisseurs un revenu régulier, en général trimestriel.

Les locaux détenus par la SCPI sont loués à des entreprises, des administrations ou à des commerçants. Ces SCPI sont aussi appelées SCPI de rendement puisqu’elles distribuent une rémunération aux alentours de 7 %.

La majorité des SCPI d’entreprise sont appelées « Classiques Diverifiées », cependant certaines d’entre-elle peuvent être spécialisées par support (Murs de magasins, Bureaux, Entrepôts) ou part secteur géographique (Régionales, Internationales).

Les SCPI d’Habitation permettent essentiellement aux investisseurs de miser sur la valorisation du capital (réalisation d’une plus-value) et grâce aux dispositifs fiscaux de profiter de réduction d’impôts. On les appelle alors SCPI « fiscales ». La défiscalisation est calculée, à l’instar des produits de défiscalisation immobilière traditionnels en fonction du déficit foncier généré durant l’opération.

Les parcs de logements de ces SCPI dépendent du dispositif réglementaire mis en place par les pouvoirs publics dans le cadre des priorités de la politique du logement. Après les SCPI « Malraux », « Méhaignerie » et les SCPI « Robien », les SCPI « Robien recentré » ont été lancées en Septembre 2006.

Au sein de ces deux grandes catégories, co-existent deux types de SCPI : les SCPI à Capital Variable qui a tout moment peuvent faire évoluer leur capital et les SCPI à Capital Fixe dont l’évolution est fixée de façon périodique (lire Marché des parts).

Marchés des parts

Comment le marché des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier est organisé ?

Concrètement pour l’investisseur, comment acheter, vendre ou racheter des parts ?

A l’achat, le futur associé doit se manifester auprès de la société de gestion dont une SCPI est ouverte à la souscription. Cette entrée se déroule sur le marché dit « Primaire ».

Lorsque la SCPI dispose de statuts qui prévoient un capital variable, les entrées sont en théorie possible à n’importe quel moment. L’opération est du ressort de la société de gestion de la SCPI (fixe le prix, la valeur de souscription, frais).

Pour entrer dans des SCPI au capital fixe, l’investisseur peut opérer sur ce marché primaire à la création de la SCPI ou lors d’une augmentation de capital fixé de façon périodique par l’assemblée générale de la SCPI.

En dehors de ces périodes, il faut opérer sur le marché di « Secondaire ».

Mais il peut y avoir d’autres occasions de réaliser des opérations sur ce marché, cette fois non pas à la création de la SCPI mais durant la vie du produit. Mais attention, cela dépend du type de SCPI.

A la vente, le détenteur de parts d’une SCPI à Capital Variable doit demander à la société de gestion ce que l’on appelle un « retrait compensé » qui correspond à la valeur du prix de retrait fixé par la société de gestion moins 10 % environ de frais. Mais cette solution n’est valable que si dans le même temps, des acheteurs sont prêts à reprendre les parts vendues. Dans le cas contraire, l’associé peut également chercher à revendre ses parts directement auprès d’un particulier.

Un associé d’une SCPI à Capital Fixe pourra, lui, transmettre à la société de gestion un ordre de vente spécifiant la limite plancher de la cession. La société de gestion confronte alors de manière transparente cet ordre avec les ordres d’achat selon un rythme variable (carnet d’ordre tenu par la société de gestion, fonctionnant selon la méthode du fixing).

La liquidité du marché des SCPI dépend avant tout du dynamisme de la société de gestion qui est la garante de l’animation du marché secondaire.

Fiscalité des SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement en Immobilier relèvent du domaine de la « transparence fiscale ». Ainsi, la SCPI n’est pas assujettie à l’impôt sur les sociétés et chaque investisseur n’est pas imposé au titre des dividendes qu’il perçoit. Il devra déclarer deux types de revenu.

Les revenus fonciers :>

Au même titre que si vous perceviez un loyer, vous avez à remplir une déclaration foncière (2044). Ainsi, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers, les frais réels de gérance, d’éventuels intérêts d’emprunt si vous avez eu recours au crédit, un éventuel amortissement dans le cadre d’une SCPI « de Robien recentré » ou bien des travaux dans le cas d’une SCPI « Malraux ». Si vous avez généré un déficit foncier, vous ne pourrez le reporter sur vos revenus globaux qu’à hauteur maximum de 10.700 Euros, le solde éventuel étant reporté pendant 10 ans sur vos revenus fonciers.

Les revenus financiers :

Ils proviennent des éventuels placements réalisés par la SCPI pour faire fructifier sa trésorerie (10 % maximum du capital). Ils sont imposés au niveau de chaque associé en fonction de sa situation fiscale.

Le souscripteur peut soit bénéficier du prélèvement libératoire soit de l’abattement sur les revenus de capitaux mobiliers. Les prélèvements sociaux s’appliquent sur ces deux catégories de revenus.

On différence les plus-values réalisées par des Associés personnes physiques de celles réalisées au titre des BIC, BA, BNC ou soumis à l’impôt sur les sociétés.

Associé personnes physiques

En application de l’article 150 UB du code général des impôts, la plus-value résultant de la cession des parts est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix de souscription (majoré notamment, le cas échéant, des droits de mutation à titre gratuit) de ces parts. Un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5ème année est appliqué sur cette plus-value. Ainsi, la plus-value est exonérée de toute imposition si les parts sont détenues depuis plus de 15 ans.

Par ailleurs, un abattement fixe de 1.000 Euros par opération de cession s’applique sur la plus-value. La plus-value ainsi déterminée est taxée au taux proportionnel de 16 % auquel s’ajoutent les contributions sociales (CSG, CRDS et prélèvement social de 2 %), soit un taux global d’imposition de 27 % au 1er Janvier 2004.

Associés soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles ou des bénéfices non commerciaux ou à l’impôt sur les sociétés

Les plus-values réalisées lors de la cession des parts sont imposables selon le régime des plus-values professionnelles dans les conditions de droit commun. Si vous êtes assujettie à l’impôt de Solidarité sur la Fortune, vous devrez déclarer à votre actif patrimonial un montant calculé sur la base du prix d’exécution. Bien entendu si vous avez recours à l’emprunt, vous pourrez ajouter le capital restant du à votre passif. En utilisant judicieusement le démembrement de propriété, vous constaterez que les SCPI vous permettrons de réduire sensiblement votre base d’imposition.

Chaque année, la société de gestion adresse toutes les informations nécessaires à l’associé afin qu’il remplisse sans difficulté sa déclaration de revenus.